经历了2017年的历史高点后，明年房地产市场很可能迎来“小年”。
近日，多家机构发布2018年房地产市场策略报告。考虑到楼市调控政策的影响进一步显现，以及市场本身迎来下行周期，机构普遍认为明年房地产销售面积将出现下滑。
对于房地产投资指标，增速将不会过快地收窄，这是由企业仍存在补库存需求所致。但全年来看，该指标增速也被认为会降至5%以下。
据21世纪经济报道记者了解，部分房企已经提前开始做明年的策略和计划，继续推进销售，并加快回款，将成为明年上半年的主要策略。有分析认为，在一些热点区域，不排除部分项目“以价换量”的可能。
投资、销售将双双下挫
东方证券指出，过去几年房价的过快上涨和投机性增强，主要源于两方面。第一，城市化发展到第二阶段（城市化率50%-70%）带来的高能级城市供需不平衡。第二，政府在房屋土地供给及保障房建设方面，没有相应的供给渠道、税收及金融机制配套，导致商品房大发展过程中出现有效供给不够的局面。
该机构认为，2017年以来政府已经在这两方面出台相应举措，2018年将会对此进一步落实，而房地产行业长效机制也有望在明年奠基。
在市场层面，当前楼市体现为两低一高的新常态：低库存，体现为待售面积不断下滑；低利率，个人住房贷款利率远低于2012-2014 年市场调整期；高集中度，三大城市群及核心二线城市的新房销售额占到全国的72%。基于此判断，2018年楼市表现将是温和调整。
东方证券认为，明年销售面积增速为-3%、新开工面积增速为3%、房地产开发投资增速为4%。同时，因房地产销售价格将进一步攀升，新房销售金额可能呈现为微弱的正增长（预期2%）。
兴业研究认为，受政策环境较紧、销售边际增长有限的影响，预计2018年商品房销售将进入负增长区间，全年商品房销售面积同比预计收在-8%左右；开发投资增速则受到低库存水平、土地成交量涨价稳、租赁用地供应的正向支撑，有望稳中回落至约3%左右。
相比之下，申万宏源对销售的判断较为乐观。该机构认为，虽然明年调控政策放松的可能性较小，但销售增速仍有可能出现“前低后高”局面，同比增速降至0%。
对于投资增速，申万宏源认为，伴随着销售增速下行，房企到位资金较今年紧张，投资增速将继续下行。但基于补库存的需求以及租赁住房建设规模增加，房地产开发投资额依旧会保持正增速，预期为4%。
国家统计局数据显示，今年1-10月，全国房地产开发投资同比名义增长7.8%，增速在经过两个月的盘整后继续下行。同期，商品房销售面积同比增长8.2%，销售额增长12.6%，增速均已连续4个月收窄。
大部分分析人士认为，房地产销售增速将会继续收窄，但今年全年仍将保持正增长。由此，今年也将超过去年，成为历年来销售规模最大的年份。
